Godt at vide om andelsboliger

A/B-forening erstatningsansvarlig for ikke oplyse om kommende stigning

Administrator havde informeret formanden om, at ejendommen var steget kraftigt i offentlig vurdering, hvilket måtte forventes at medføre store stigninger i andelskronen. I foreningen var det næstformanden, der tog sig af formalia ved salg af lejligheder.

En sælger, der ikke i forbindelse med sit salg blev gjort opmærksom på den snarlige stigning, anlagde efterfølgende sag mod foreningen for manglende orientering om den kommende stigning, som for hans lejlighed betød en stigning på ca. 250.000 kr. Næsten samtidig med handlen blev alle beboere orienteret om, at stigningen kunne forventes vedtaget på generalforsamlingen et par måneder senere.
Retten på Frederiksberg fandt det d. 11.10.2006 i dommen BS-1 1101/2005 sandsynligt, at sælgeren ikke ville have solgt, hvis han havde kendt stigningen og dømte derfor foreningen til at erstatte sælgeren det tabte beløb.

Bestyrelsen blev ikke dømt personligt. Det var derfor alle medlemmer i foreningen, som in solidum må betale den store erstatning.


Eksklusion berettiget

Østre Landsret har i dommen B-3187-06 d. 14.5.2007 fundet det berettiget, at en københavnsk andelsboligforening havde ekskluderet et medlem, der i stedet for at klage skriftligt til bestyrelsen over en overbos larmende adfærd havde begået selvtægt, blandet ved at banke kraftigt på overboens gadedør med en hammer og ved at have truet overboen på livet. Hun sagde i retten, at hun ikke turde klage skriftligt over overboen og derfor havde forsøgt at klare problemerne selv. Men landsretten fandt ikke at overboens larmende adfærd berettigede til den ekskluderes handlemåde.

Man kan nok konkludere af dommen, at det er vigtigt at følge spillets regler, hvis man har grund til at klage, i stedet for selv at tage affære.


Ikke ophørsbeskatning for A/B-forening, når lejlighed bliver viceværtbolig

Landsskatteretten her i en afgørelse SKM2006.792 slået fast, at andelsboligforeningen ikke skulle ophørsbeskattes, når de stadig havde en lejlighed, der blev lejet ud til et ikke-medlem af foreningen.
I den konkrete sag var lejligheden stillet til rådighed for viceværten som fribolig. Betalingen var de viceværtforpligtelser, som foreningen modtog.
Foreningen skulle fortsat føre en indtægt i form af lejeværdien. At den blev modregnet via viceværtforpligtelserne er her en anden sag.

Likvidering af andelsboligforening – skat

En andelsboligforening har fra Skatterådet fået bekræftet, at udbetaling af likvidationsprovenu til andelshavere, der selv bor i ejendommen er skattefrit i overensstemmelse med parcelhusreglen. Dette fremgår af SKM2006.771.


Momspligt for andelsboligforeninger ved udlejning af P-pladser mv.

Landsskatteretten har nu fastslået, at udlejningen af parkeringspladser til en andelsboligforenings egne beboere i ejendommen også er momspligtig. Begrundelsen for kendelsen er, at andelsboligforeningen ikke udlejer fast ejendom til andelshaverne. Og når det ikke er tilfældet, kan udlejning af P-pladser ikke ske momsfrit.

Kendelsen betyder, at andelsboligforeninger skal momsregistreres, hvis omsætningen ved udlejning af P-pladser og evt. anden momspligtig omsætning overstiger 50.000 kr. inden for en 12-måneders periode.


Pant og udlæg i andelsboliger

1. februar 2005 trådte en lovændring i kraft, som åbner mulighed for, at andelshavere kan pantsætte deres andele i private andelsboligforeninger. Formålet med lovændringen er dels at lette omsætningen af andelsboliger dels at forbedre andelshaveres muligheder for at få finansieret en modernisering af boligen.
I den forbindelse har man etableret et nyt tinglysningssystem, hvor der kan registreres pante- og udlægsrettigheder over andele (Andelsboligbogen).
Muligheden for pantsætning betyder, at andelshavere har fået mulighed for at optage lån i f.eks. et pengeinstitut mod sikkerhed i andelen. Den nye mulighed skal lette finansieringen for købere af andelsboliger og for ejere, der vil renovere deres andelsbolig. Der er ingen begrænsninger i finansieringsformålene, så der kan frit kan optages lån til forbedringer i boligen eller til andre formål, der ikke har nogen tilknytning til andelen.
Andelsboligforeningen kan ikke i vedtægterne beslutte at udelukke adgangen til at pantsætte andelen. Foreningen kan dog fastsætte en lånegrænse på 80 % af andelens værdi.
Samtidig med de nye regler er sket en ophævelse af det hidtidige forbud mod udlæg i andele i andelsboligforeninger. Det betyder, at en panthaver fremover kan kræve tvangsrealisation. Der er i loven fastsat en særlig procedure for et eventuelt tvangssalg. Hvem der får adgang til at købe andelen, afgøres efter den normale procedure i den enkelte andelsboligforening.
Til brug for tinglysning i Andelsboligbogen skal foreningen afgive en erklæring, og der opkræves fra administrator et gebyr herfor.

Regulering af overdragelsessummen kunne aftales

Østre Landsret har d. 10.5.2007 i dommen B-3874-06 fundet, at sælger – som aftalt i købsaftale af 24.4.05 – var berettiget til at kræve en efterbetaling på ca. 290.000 kr., idet det var aftalt, at når regnskabet med beregning af andelskronen forelå, skulle købesummen efterreguleres.
Sådanne aftaler er i adskillige tidligere domme blevet tilsidesat, men i denne sag, blev den godkendt.
Kun kort tid forinden faldt der en anden landsretsdom med det modsatte udfald. Det forventes at der gives 3.instansbevilling til at forelægge sagen for Højesteret. Det er altså stadig uafklaret, om en reguleringsaftale gyldigt kan aftales.

Udstykning af andelsboligrækkehuse – skat

Skatterådet har i SKM2006.769 meddelt, at andelsboligforeningen kan opløse foreningen, udstykke rækkehusene i parcelhuse og overdrage disse til de enkelte beboere, uden at dette har skattemæssige konsekvenser.
Det er naturligvis en forudsætning, at der reelt kan ske udstykning. Og det er en forudsætning, at andelsboligforeningen ikke har nogen erhvervsmæssig virksomhed, f.eks. i form af udlejning.

Værdiansættelse ved beregning af skattepligtig indkomst ved salg

Landsskatteretten har i afgørelsen SKM2005.521.LSR fundet, at andelsboligforeningen skulle ejendomsavancebeskattes.
I den forbindelse havde ligningsmyndigheden anvendt valuarvurderingen, men landsskatteretten fandt, at det var den senest kendte offentlige vurdering, der skulle bruges som salgspris for hele ejendommen ved beregning af det skattepligtige beløb. Herefter beregnede man så den forholdsmæssige andel af fortjenesten i forhold til fordeling erhverv/bolig på anskaffelsestidspunktet.


Byfornyelsestilskud

Byfornyelsestilskud til andelsboligforeninger i København

Andelsboligforeninger i Københavns Kommune har mulighed for at få byfornyelsestilskud til etablering af eget wc, bad og/eller fjernvarme. Endvidere kan man få tilskud til visse energiforbedringer, som fremgår af en energimærkerapport.

Som hovedregel kan man opnå tilskud på 25% af udgifterne. Er der tale om en fredet ejendom eller en ejendom med høj bevarings værdi (typisk min. kategori 3), kan der i visse tilfælde opnås tilskud på 33%.

Et af disse krav, skal være opfyldt for at opnå tilskud:

  1. Boligerne eller en del af disse skal mangle tidssvarende WC/badeforhold
  2. Ejendommen skal mangle fjernvarme.
  3. Boligerne skal være opført før 1950 og være nedslidte (skøn foretaget af kommunen)
  4. Ejendommens energimærke indeholder forslag til energiforbedringer

Kommunen har lavet en liste over de ting, som der kan opnås tilskud til

  1. Etablering af toilet i boliger uden eget toilet
  2. Energiforbedrende foranstaltninger, som er foreslået i energimærkningsrapporten for boligen.
  3. Reparation, udskiftning eller fornyelse af tage, ydermure, vinduer døre og porte, karnapper og fundamenter

I alle tilfælde er det en forudsætning, at de udførte arbejder forøger ejendommens bevarings værdi.

Hvis der i andelsboligforeningen er lejeboliger, kan disse boliger få tilskud efter de regler der gælder for udlejningsboliger. Herved gives der tilskud til en glidende indfasning af huslejestigningen.

Byggearbejderne vil blive omfattet af Byggeskadefondens forsikring vedrørende Bygningsfornyelse, som betyder at andelsboligforeningen i tilfælde af byggeskader efter ombygningen kan få dækket op til 95 % af udgifterne. Desuden indebærer disse regler, at der udføres 1 års og 5 års eftersyn med foreningen

Ansøgninger kan sendes løbende, og der er årligt afsat midler til ca. 12 fælles gårdhaver. Hele projektet finansieres af kommunen.