Godt at vide om ejerlejligheder

Fordelingstal kunne ikke ændres

Østre Landsret har 10.5.2007 i sagen B-802-07 slået fast, at ejerforeningen ikke kunne ændre et fordelingstal uden samtykke fra samtlige berørte ejere.
Ejerforeningen havde solgt tagetagen til indretning af to lejligheder. Ved tinglysning af skøderne var der fastsat et foreløbigt fordelingstal og et skønnet areal, idet det blev anført, at endeligt fordelingstal skulle fastlægges, når indretningen var færdig. De endelige arealer var væsentlig større end de skønnede. Ejerforeningen besluttede derfor på en generalforsamling, at fordelingstallet skulle ændres til et højere for de to nye lejligheder. Den ene af ejerne protesterede, men administrator sendte alligevel ændringen til tinglysning.
Tinglysningsdommeren nægtede at tinglyse ændringen, når ikke alle berørte havde givet samtykke til dette. Denne afgørelse blev bekræftet af landsretten, der ikke fandt ejerforeningen berettiget til senere at ændre på fordelingstallet, selv om det af skødet fremgik, at det oprindelige fordelingstal var foreløbigt. Når der ikke var fastlagt nøjagtige regler aftalt for en evt. ændring, kunne man ikke bare ændre fordelingstallet senere.

Tilstandsrapport ved salg - huseftersynsordningen

En sælger af en bolig, som vedkommende enten selv har beboet (herunder forældrekøb) eller som køber skal bebo (herunder forældrekøb) kan fraskrive sig sælgeransvaret, hvis der fremlægges tilstandsrapport – for ejerlejligheders vedkommende to rapporter på dels lejligheden og dels hovedejendommen – og hvis sælger herudover fremlægger oplysning om ejerskifteforsikringsmulighed og tilbud om at betale den halve forsikringspræmie. Hvis man fravælger denne ordning, hæfter man overfor køber for blandt andet skjulte fejl og mangler, også de som man intet kendte til, hvis disse er af et vist omfang.
En del ejerlejlighedsejere – og for den sags skyld også nogle ejendomsmæglere og advokater – er meget hurtige til at sige, at man ikke skal lave tilstandsrapport ved salg af en ejerlejlighed.
Dette er bestemt en sandhed med modifikationer. Hvis  der er tale om en meget stor ejerforening, kan det blive økonomisk uoverskueligt, men er der tale om en mindre ejerforening, bør man overveje, at  få udarbejdet  de to tilstandsrapporter, som kræves, for at  kunne fraskrive sig sælgeransvaret.
Det bør i ejerforeningen overvejes at lade udarbejde en tilstandsrapport for hovedejendommen, således at ejer af en lejlighed, der skal sælges, kun skal betale en rapport på selve lejligheden.
Vi har indgået en aftale med en bygningssagkyndig om at der for de ejendomme, vi administrerer, vil være muligt at forny  en rapport for hovedejendommen ved udløb hvert halve år til favørprisen 2.000 kr., hvis den oprindelige tilstandsrapport for hovedejendommen er udarbejdet af denne bygningssagkyndige. Også hovedrapporten kan fås til en favørpris. Dette kan kombineres med, at man for et meget rimeligt beløb får en rapport fra den bygningssagkyndige, som er  bygningsingeniør, om, hvordan vedligeholdelsesarbejdet bør planlægges for at udnytte foreningens økonomiske ressourcer bedst muligt. En tilstandsrapport på den enkelte lejlighed, som jo så skal udarbejdes ved salg, kan udarbejdes for 3.000 kr., afhængig af lejlighedens størrelse.
Der har i tidens løb været flere retssager, hvor sælgere er dømt til at betale køberne store beløb i erstatning eller afslag, især i forbindelse med badeværelser, som ikke er indrettet lovligt, men også forhold ved hovedejendommen har kunnet medføre afslag i salgsprisen. I sidstnævnte tilfælde er det naturligvis kun den forholdsmæssige andel af reparationsudgiften, der skal betales af sælgeren. For at køber kan kræve erstatning skal udgiften være ”ikke-bagatelagtig” i forhold til købesummen, men ved vurdering af, om der er tale om en mangel i et prisniveau, som kan berettige til afslag i købesummen har landsretten slået fast, at udbedringsudgiften skal sammenholdes med prisen for hovedejendommen, værdisat som en udlejningsejendom og ikke en ejerlejlighedsejendom. Da prisen som udlejningsejendom er væsentlig lavere end for en ejerlejlighedsejendom vil udbedringudgiften udgøre en større del, end hvis der skulle sammenholdes med en ejerlejlighedsejendom. Der skal derfor ikke så meget til, før en køber kan få medhold i krav mod sælger for mangler ved hovedejendommen.
Enhver ejerlejlighedsejer bør derfor nøje overveje at ofre de penge der er nødvendig på en tilstandsrapport og enhver ejerforening og dens medlemmer bør grundigt overveje , at ofre penge på en løbende tilstandsrapport på hovedejendommen.